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城市“虹吸效應”如何才能打破?——透視熱點城市房價上漲

發布時間:2016/10/16 9:04:45 關注度:   來源:新華社

“新華視點”記者調查發現,一線超大城市因為優質醫療、教育、基礎設施資源高度聚集產生的“虹吸效應”圈層繼續外擴,不僅讓長三角、珠三角大城市圈內一二線城市房價快速上漲,京滬周邊部分中小城市房價甚至在調控后不降反漲。


熱點城市調控政策落地,城市“虹吸效應”如何才能打破?


一線超大城市“虹吸效應”圈層外擴


東部城市硬件吸引力加強,不管買房目的是投資還是自住,一線超大城市“虹吸效應”通過房價繼續表現出來。


中國房地產數據研究院發布的數據顯示,截至8月,一二手住宅綜合價格指數北京同比漲32%,上海同比漲31%,深圳同比漲23%。


隨著大城市圈中一二線城市房價不斷漲價,“虹吸效應”圈層正在外擴。長三角、珠三角內的蘇州、珠海、惠州、中山等城市房價同比上漲達30%左右,讓人感到在滬深周邊也買不起房了。


在上海一家美資企業工作的銷售工程師盧俊波,每周五都要搭乘高鐵返回無錫的家中!盁o錫的房價比較低,我買時每平方米不到1萬元,無錫到上海坐高鐵只要40多分鐘!


“上海房價5萬元,我們這里2萬元貴嗎?”這是今年以來蘇州昆山樓市流行的一句銷售宣傳。中國房地產數據研究院發布的數據顯示,今年8月,蘇州、上海一二手房住宅價格綜合指數同比漲幅均超過30%。


在“虹吸效應”圈層外擴的背后,上海嘉定和蘇州昆山土地出讓價格也是“你追我趕”。年中,兩地均拍出單價超過每平方米三萬元的住宅用地,這也帶動兩地樓盤價格互相傳導推動,最先上漲的一邊最終會帶動另一邊補漲。


上述情況也在珠三角出現。深圳房價大幅上漲后,緊挨著的東莞房價也水漲船高。由于東莞房價基數較低,其8月份同比漲幅甚至達到35%,超過了深圳23%的同比漲幅。


在此輪各地樓市調控政策相繼落地后,記者調查發現,目前仍不限購的河北廊坊部分樓盤10月份價格不降反漲。在廊坊市住房保障和房產管理局官網上,10月8日以來,有11個項目發布了備案價格變更公示,其中住宅項目大多漲價5%-10%,有的公寓一次漲幅達到15%。


統計顯示,今年8月份廊坊的綜合價格指數同比漲幅在三線城市中是最大的,上漲幅度達到61%,8月份三線城市當月總體價格指數同比上漲5.8%。北京周邊的保定、張家口,8月份總體價格指數也分別同比上漲30%和23%,都超過北京房價漲幅。


“虹吸效應”蔓延至部分省會城市、二線城市


與一線超大城市房價的漲幅相比,部分省會城市、二線城市的房價漲幅更甚。


廈門同比漲43%,南京同比漲28%,武漢同比漲24%……中國房地產數據研究院發布的截至8月一二手住宅綜合價格指數顯示,包括上述城市在內的區域內熱點城市房價漲幅不斷加速。


在其他原先不限購的大城市房地產市場,一方面有投資投機需求,另一方面也顯示出“虹吸效應”蔓延的新情況。


武漢市房管部門統計數據顯示,9月份全市新建商品房累計成交20063套,面積達213萬平方米,平均價格為9610.89元/平方米,環比上漲3.59%。不少市場機構統計分析,目前武漢商品房交易中,約半數購房者是從外地來武漢的。


湖北省社會科學院財貿研究所副所長路洪衛的一項調查統計顯示,2007年,湖北省形成“1+8”武漢城市圈建設,但除武漢市以外,大部分地市經濟發展水平不高,缺乏有競爭優勢的產業集群,服務業發展層次較低、發展滯后,支撐城鎮化的產業基礎不牢,城鎮吸納農業轉移人口就業作用不強!埃保浮背鞘腥Φ模箓城市中,常住人口和戶籍人口相比,除武漢凈流入200多萬人外,其他八個市全部為凈流出,達320多萬人。


據記者調查,“虹吸效應”向東部省會城市及二線城市蔓延,造成三四線中小城市被“掏空”。中信建投研究發展部的一份報告統計,2014年,在整個房地產銷售中,東部、中部和西部地區實現的銷售金額分別占59%、23%和18%,銷售面積分別占48%、30%和22%,東部地區在房地產市場上的集中度也和人口流動趨勢相匹配。


業內人士表示,在首批剛性需求被滿足后,三四線城市樓市后續乏力的效應開始逐步顯現,庫存依然高企,房價沒有回升,顯示出與“虹吸效應”相對應的差異化特征。


如何才能打破樓市上漲背后的“虹吸效應”?


在本輪房價大漲過程中,重慶市在保持經濟增長、保持居民收入較高增幅的同時,樓市仍能保持低房價、低增長現象值得關注。國家統計局數據顯示,眾多一二線城市漲幅超過20%,重慶市房價同比上漲僅3%。


中國房地產數據研究院院長陳晟表示,重慶市房價能夠長期保持平穩,除了有用地供應方面的原因,也有初期產城融合規劃中對土地、人口、產業的規劃相對科學的原因。


專家指出,國內城市要想打破因為大城市“虹吸效應”而帶來的房價暴漲怪圈,一方面要加快中小城鎮的建設,另一方面要通過公共服務、產業發展、戶籍制度、基礎設施建設方面的整體規劃和區域規劃,防止資源過度集中于某一個大城市。


國務院近日發布《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》,這被業內看作推動新型城鎮化的重要操作。在這項方案中,除了戶籍制度方面的改革,特別提出加快實施中央預算內投資安排向吸納農業轉移人口落戶數量較多城鎮傾斜的政策。中央財政在安排城市基礎設施建設和運行維護、保障性住房等相關專項資金時,對吸納農業轉移人口較多的地區給予適當支持。


國家發改委國土開發研究所原所長肖金成認為,在本輪地產調控背景下,這將促進一二線城市務工人員回流,有助于消化三四線樓市庫存,促進中小城鎮健康發展,減少大城市“虹吸效應”影響。


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