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認 購
  買房排號知多少
在排號這種認購方法出現之前,對現房和準現房的認購一般采用先來先選的原始方法。對于消費者來說,可以不受干擾地進行選擇。選房沒有時限,反復、比較著看,交房時的糾紛自然就少了。對于開發商來說,這種方法幾乎沒有使用激勵機制和宣傳策略,售房周期比較長。
排號最早出現在經濟適用房的認購中。經濟適用房的價格低廉、需求量大,必須排隊才能買上房。北京最近還出現過提前三天排隊購房的現象,雇用民工排號也不是什么新鮮事。目前,很多樓盤都采用了排號的認購方式。排隊“搶”房會給消費者造成供不應求的假象,從而促使消費者盡快選擇。
更為常見的認購方式是先排號再搖號。如果某一戶型或樓層的房號有限,就從已經繳納訂金的消費者中隨機抽取一部分。這種營銷方法用競爭機制刺激消費者,你不買后邊還有那么多人等著呢。
  定金與訂金到底有什么區別
在商品房交易中,所說的訂金與定金在法律上是有明顯區別的。定金是一個規范的法律概念,是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中,買家履行合同后,定金應當抵作價款或者收回;若買家不履行合同,無權要求返還定金,發展商不履行合同的,應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定:定金應以書面形式約定,不得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金,即產生相應的法律后果。
另一方面,定金作為合同履行的一種擔保,《擔保法》中規定:擔保合同(即定金條款)是主合同的從合同,若主合同無效,定金條款無效(另有約定的,按約定)。換言之,若合同無效,定金條款亦無效,收受定金的一方應返還定金。如一方過錯造成主合同無效,過錯方應承擔相應的民事責任,而不是沒收或雙倍返還定金了。
訂金并非一個規范的法律概念,實際上它具有預付款的性質,是當事人的一種支付手段,并不具備擔保性質。商品房交易中,如買家不履行合同義務,并不表示他喪失了請求返還訂金的權利;反之,若發展商不履行義務亦不須雙倍返還訂金,但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。
值得一提的是,簽訂正式的房屋預售契約之前,買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約,不具備房屋預售契約的法律效力,只是一份廣義的合同。若認購書中有定金條款,則若購房者在簽訂認購書后反悔,發展商有權沒收購房者的定金;若發展商違約,不與購房者簽訂正式的預售合同,則購房者有權要求發展商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金,那么就不具備定金的法律后果了。
由此可見,定金與訂金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同,在簽訂購房合同時,購房者應對此有充分的理解,并根據自己的實際情況慎重行事。
購房流程之簽訂認購書講究多
  規避受牽制條款
如果購房人自己想簽訂認購的話,則要避免認購書中的受牽制條款。前些年的認購書中往往有這樣的條款:購房人在規定期限內未簽訂合同的,開發商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種,其中主要原因往往是在具體條款上達不成協議。這種情況不能完全將過錯就歸結于購房人。但因為該條款的存在,開發商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認購書的話,應當避免該條款的出現。建議購房人要求簽訂市建委制定的認購書示范文本,該文本充分保護了購房人的利益。該文本第六條規定:“認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款,但雙方未達成一致意見,自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的,本認購書自動解除;雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人。”按照該條款,如因合同條款原因未達成協議的,認購書自動解除,開發商應當返還定金。
  應按時與開發商協商合同
認購書中一般約定簽訂購房合同的時間,購房人應按時前往,否則會造成對自己不利的后果。如示范文本第五條就規定:“認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的,出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的,認購人已支付的定金不予退還,出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。”所以,購房人一定要注意該時間的規定。
如果購房人因各種原因不能按時與開發商商談購房合同,一定要取得開發商的同意。經常會出現認購人不能按時簽約的情況,購房人一定要與開發商協商,取得其同意。同時,還應讓開發商給予書面確認,認可延期談判,并約定談判的具體期限。
房地產合同相對比較復雜,須談的事項很多,有時須歷經數輪,持續很長時間,為避免日后因條款原因無法簽訂合同情況下退還定金方便,最好在合同正式談判之前要求開發商出具購房人前來談判的書面憑證。
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